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Mit seinem Urteil vom 23. Juni 2010 (AZ VIII ZR 227/09) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur formellen Wirksamkeit von Betriebskosten-Abrechnungen fortgesetzt und entschieden, dass die Fragen, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betreffen.
 Diese Entscheidung hat für den Vermieter den Vorteil, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Frist des § 556 Abs.3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist – für den Richter hat sie den Nachteil, dass er seine Arbeit nicht schnell und oberflächlich zu Lasten der Vermieter erledigen kann.
Der Bundesgerichtshof entschied im Hinblick auf eine Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude und Gebäudeteile einer Wohnungseigentums-Anlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst wurden. Wie bei einer Betriebskosten-Abrechnung für ein Gebäude, beträfe die Frage, ob die Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten sowie die angesetzten Flächenangaben zutreffend seien, allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung, so der BGH. Eine Betriebskosten-Abrechnung entspräche den Anforderungen des § 259 BGB, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte.
Es liege keine (formelle) Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung vor, wenn
- die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen werden;
- bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Betriebskosten-Abrechnung aufgenommen werden: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der zu zahlenden Vorauszahlungen.
Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof, dass kein Verstoß gegen das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot der jährlichen Abrechnung vorliege, wenn die Ermittlung des Kostenanteils der Mieter in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert ist. Im vorliegenden Fall hatte es aufgrund eines Eigentümerwechsels eine Zwischenablesung gegeben, so dass sich die Positionen „Heizung/Warm-/Kalt-/ und Abwasser“ in zwei sich zu einem Jahr addierende Zeiträume aufteilte. Schließlich wies der Bundesgerichtshof noch darauf hin, dass die vorab genannte Kostenposition nicht in der Abrechnung selbst erläutert werden muss, wenn sie aufgrund der Bezugnahme auf die Abrechnung des Versorgers gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sei.
RA DR. KAI H. WARNECKE
Haus & Grund Deutschland
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