BGH: Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht
Mit seinem Urteil vom 27. Januar 2010 (XII ZR 22/07) hat der Bundesgerichtshof drei grundlegende Entscheidungen im Hinblick auf die Abrechnung von Betriebskosten für Gewerberaum-Mietverhältnisse getroffen.
 Der XII. Senat entschied, dass § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar ist. Auch eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die Geschäftsraummiete scheide aus, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Daher gilt im Gewerberaum-Mietrecht für die Abrechnung von Betriebskosten keine Ausschlussfrist für Betriebskosten-Nachforderungen, die vom Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt werden.
Des Weiteren entschied der Senat, dass die angemessene Frist für die Abrechnung von Betriebskosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes endet, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Insoweit definiert der BGH die Angemessenheit der Abrechnungsfrist in Anlehnung an das Wohnraummietrecht.
In Anlehnung an die Rechtsprechung des VIII. Senats zum Wohnraummietrecht entschied der XII. Senat, dass die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Betriebskosten nicht allein deswegen anzunehmen sei, weil der Vermieter einzelne vereinbarte Betriebskostenpositionen über einen längeren Zeitraum nicht abgerechnet habe. Vielmehr bedürfe es hier – ebenso wie im Wohnraummietrecht – weiterer Anhaltspunkte für eine entsprechende Feststellung. Eine Auslegung, die davon ausgehe, dass ein Vermieter von Geschäftsräumen ohne ersichtlichen Grund auf die Zahlung nicht unerheblicher Beträge verzichte und diese selbst übernehme, sei lebensfremd. Auch die Annahme einer Verwirkung setze neben dem Zeitablauf auch das Vorliegen eines besonderen Vertrauens des Berechtigten auf die Nichtgeltendmachung eines Rechtes in der Zukunft voraus.
RA DR. KAI H. WARNECKE
Stellvertretender Generalsekretär von Haus & Grund Deutschland
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