Jahresabrechnung

Hausgeldrückstände und Abrechnungsergebnisse nicht notwendiger Bestandteil

Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften müssen in jährlichem Turnus Jahresabrechnungen über die Ein- und Ausgaben der WEG erstellen. Der Bundesgerichtshof hat aktuell darüber entschieden, dass Übersichten über Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung sind (Urteil vom 27.Oktober 2017, Az. V ZR 189/16). Dies sei auch dann der Fall, wenn der Verwalter eine solche Übersicht explizit angekündigt, diese dann aber nicht der Abrechnung beigefügt habe.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde in einer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres beschlossen. Bereits bei Übersendung der Abrechnungen wies der Verwalter auf beiliegende Übersichten über Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Hausgeldrückstände hin. Diese fügte er jedoch nicht bei und legte sie auch bei Beschlussfassung nicht vor. Ein Wohnungseigentümer focht daraufhin die mehrheitlich gefassten Beschlüsse an. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass diese Anfechtung keinen Erfolg hat.

Nach allgemeiner Auffassung auch der Gerichte dient die Jahresabrechnung der Anpassung der laufend zu erbringenden Hausgelder an die tatsächlichen Kosten. Dafür muss eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellt werden, die für alle Wohnungseigentümer verständlich und selbsterklärend ist. Eine Übersicht über Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Hausgeldrückstände ist nach Ansicht der Bundesrichter allerdings kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Eine solche Aufstellung stelle lediglich eine freiwillige Leistung des Verwalters dar.

Zwar muss die Jahresabrechnung aufzeigen, ob die im Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die gezahlten Hausgeldzahlungen gedeckt wurden. Ob ein eventuelles Defizit an finanziellen Mitteln aber auf Rückstände bei Hausgeldzahlungen zurückzuführen sei, muss nach Auffassung des Gerichts nicht aus der Jahresabrechnung erkennbar sein. Den Wohnungseigentümern bleibe die Möglichkeit, konkret beim Verwalter zu erfragen, worauf eine mögliche Differenz beruhe.

Auch muss die Jahresabrechnung keine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen enthalten. Ihr kommt kein wesentlicher Informationswert zu, denn der Wohnungseigentümer kann bereits aus seiner Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Schlüssel die Gesamtkosten verteilt wurden. Er darf darauf vertrauen, dass dieser Verteilerschlüssel dann auch konsequent angewandt wurde.

Selbst wenn der Verwalter solche Übersichten freiwillig erstellt und sogar als Anlage zu der Jahresabrechnung ankündigt, kann ein ohne die Übersicht gefasster Beschluss über die Jahresabrechnung nicht angefochten werden. Beim Inhalt und der Richtigkeit der Jahresabrechnung soll es nämlich nur auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung ankommen.