Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht

Vermieter hat Anspruch auf die Nutzungen

Ein für Vermieter äußerst leidiges und dennoch immer häufiger vorkommendes Problem ist, dass Mieter nach einer Kündigung die Wohnung bzw. den Gewerberaum nicht verlassen. Auch Räumungs-Urteile werden nicht befolgt, sondern der Rechtsweg bis zum Ende bestritten. Dies hat für den Vermieter zur Folge, dass es oft Jahre dauert, bis seine wirksame Kündigung tatsächlich Erfolg hat, das heißt der Mieter auszieht. Für diesen Zeitraum, in dem der Mieter das Objekt weiter nutzt, steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu. Diese beträgt im Regelfall die bisher gezahlte Miete.

Darüber hinaus können dem Vermieter aber auch weitere Nutzungen zustehen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 4. September 2009 (Az. XII, ZR 76/08) entschieden. Verbleibt ein Mieter nach einer wirksamen Kündigung während des Rechtstreites darüber in der Wohnung, so schuldet er dem Vermieter ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage nicht nur die Nutzungsentschädigung, sondern auch alle eventuell in der Zeit gezogenen Nutzungen. Unter einer „gezogenen Nutzung“ sind alle Einnahmen zu verstehen, die ein Mieter aus dem Mietobjekt selbst gezogen hat. Nach dem oben genannten Urteil handelt es sich dabei nicht nur um eine zwischenzeitlich von einem Untermieter gezahlte Miete, sondern auch um eine eventuell von diesem Untermieter an den Mieter gezahlte Entschädigung, die dieser für die frühzeitige Entlassung aus seinem Vertrag erhalten hat.

Der Vorteil dieser Entscheidung für Vermieter liegt darin, dass der Ersatzanspruch nicht nur auf die Nutzungsentschädigung beschränkt ist, sondern alle tatsächlich erlangten Nutzungen an den Vermieter herauszugeben sind. In dem Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, hatte der Vermieter für 1.000 D-Mark an den Mieter vermietet, der seinerseits jedoch den Gewerberaum für 7.000 D-Mark pro Monat weiter vermietet hat. Dies war für den Mieter ein lohnendes Geschäft: Jeden Monat, den er für 1.000 D-Mark Nutzungs-Entschädigung in dem Gewerberaum verblieb, kassierte er vom Untermieter 6.000 D-Mark mehr, als er selbst zahlen musste. Diesen „Gewinn“ wollte er nun nicht an den Vermieter herausgeben. Diesem Wunsch machte der BGH mit seinem Urteil nun jedoch einen Strich durch die Rechnung.