BGH: Vereinbarte Wohnfläche ist bei Mieterhöhung maßgeblich

In seinem Urteil vom 8. Juli 2009 (Az. VIII ZR 205/08) hat der VIII. Zivilsenat des BGH entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist. Dies gelte auch, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweiche.

Der BGH bestätigte mit dem Urteil seine bisherige Rechtsprechung, nach der die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheits-Vereinbarung darstellt. Diese sei auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich, zumindest wenn die Flächen-Abweichung nicht mehr als 10 % betrage. Auch der Mieter müsse sich an einer innerhalb der Toleranzgrenze von 10 % liegenden Wohnflächen-Vereinbarung festhalten lassen.

Der BGH trat mit seiner Entscheidung der in der Literatur verbreiteten Auffassung entgegen. Diese Ansicht leitet aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB her, dass eine Vereinbarung einer im Vergleich zu den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei. Der BGH vertritt hingegen die Ansicht, dass diese Vorschriften lediglich für Absprachen gelten, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung ändern. Auf eine Wohnflächen-Vereinbarung treffe dies nicht zu.

Der BGH wies jedoch nochmals darauf hin, dass ein Festhalten an der Wohnflächen-Vereinbarung bei einer Abweichung von über 10 % nicht mehr zumutbar sei. In diesen Fällen sei die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

RA Gerold Happ

Haus & Grund Deutschland