Keine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei Mietrückgängen

Sinkende Mieteinnahmen berechtigen nicht dazu, bei der Einkommensteuererklärung Absetzungen für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung geltend zu machen, solange Wohnungen noch vermietbar sind. Dies hat das Finanzgericht (FG) Schleswig-Holstein entschieden (Urteil vom 4. Juni 2009, Az. 1 K 61/08, nicht rechtskräftig, Revision eingelegt beim Bundesfinanzhof unter dem Az. IX R 27/09).

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Ehepaar im Jahr 1994 in den neuen Bundesländern drei Eigentums-Wohnungen erworben und bis zum Streitjahr 2006 nahezu durchgehend vermietet. In den ersten fünf Jahren beliefen sich die Kaltmieten der Wohnungen auf 5,62 Euro/qm, danach sanken die Mieten. Im Jahr 2006 erzielten die Kläger nur noch durchschnittlich 4,65 Euro/qm Kaltmiete. In ihrer Steuererklärung machte das Ehepaar neben Kosten, wie z. B. Finanzierungskosten, Grundsteuer, Fahrtkosten und Wohngeld, auch die nach Ablauf von Sonderabschreibungen verbliebene „normale“ lineare Gebäude-AfA geltend; außerdem Absetzungen für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung (AfawA) in Höhe von rund 25.000 Euro. Diese begründeten sie mit dem (prognostizierten) Wertverfall der Eigentums-Wohnungen, der sich auch in den sinkenden Mieteinnahmen widerspiegele. Durch die anhaltende „Westflucht“ junger Anwohner seien die Objekte nur eingeschränkt und mit erheblichen Abschlägen von den ursprünglichen Mieten vermietbar, so die Vermieter. Dem folgten weder das Finanzamt noch das Finanzgericht.

Zwar zählten zu den Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung neben der normalen AfA auch Absetzungen für eine außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung, so die Kieler Richter. Ob solche angesetzt werden können, wenn der Mietertrag eines Grundstücks dauerhaft zurückgegangen ist, sei höchstrichterlich durch den Bundesfinanzhof (BFH) zwar noch nicht entschieden. Im vorliegenden Fall komme eine Anerkennung der AfawA jedoch nicht in Betracht. Denn eine derartige Abschreibung setze voraus, dass das betreffende Wirtschaftsgut in seiner wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit beeinträchtigt sei. Die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit einer Immobilie bestehe in der objektiven Eignung, damit Mieteinnahmen zu erzielen. Eine Beeinträchtigung dieser Nutzungsfähigkeit lasse sich im zu entscheidenden Fall nicht erkennen. Zwar hätten die Kläger einen Rückgang der Mieterträge hinzunehmen. Dies bedeute aber nicht, dass die Möglichkeit der Einkunftserzielung gänzlich entfalle. Erst wenn eine Immobilie trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen dauerhaft nicht mehr geeignet sei, die laufenden Bewirtschaftungskosten zu erwirtschaften, käme eine AfawA in Betracht.

Hinweis

Das FG hat die Revision zugelassen. Diese ist derzeit beim BFH anhängig. In ähnlich gelagerten Fällen können Steuerfestsetzungen unter Berufung auf das genannte BFH-Verfahren somit offen gehalten werden.

RA Stefan Walter

Geschäftsführer von Haus & Grund Deutschland