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Mietpreisbremse:
Stellungnahme von
Haus & Grund Baden
Mietpreisbremse

Sehr geehrte Damen und Herren

zur geplanten Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse gemäß § 556d Abs. 2 BGB nehmen wir im Namen unserer rund 67.000 Mitglieder, die in 48 badischen Ortsvereinen organisiert sind, fristgerecht wie folgt Stellung:

A. Voraussetzungen für die Anwendung der Mietpreisbremse/verwendete Daten zur Bestimmung der Gebietskulisse

aa.) Die Voraussetzungen für die Anwendung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg sind schon mangels Vorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage nicht gegeben: Gemäß § 556d Abs. 2 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen demnach vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.

Der vorliegende Entwurf der Rechtsverordnung stellt hingegen nicht auf den bundesweiten Durchschnitt ab, sondern auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg (18 Prozent).

Damit fehlt es bereits an einer tauglichen Referenzgröße. Würde richtigerweise auf den Bundesdurchschnitt abgestellt, ergäben sich gänzlich andere Zahlen, nämlich eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 22,5 Prozent (Quelle: Statistischen Bundesamt). Setzte man diesen Wert an, würden deutlich weniger als die genannten 68 Städte und Gemeinden in die Gebietskulisse fallen.
 
bb.) Die Rechtsgrundlage unterscheidet klar zwischen der Wohnraummangellage in einer Gemeinde und einem Gemeindeteil. Nur für den Gemeindeteil, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt die Ermächtigungsgrundlage für die Anwendung der Mietpreisbremse. Nach dem vorliegenden Entwurf der Rechtsverordnung wird diese Differenzierung jedoch nicht vorgenommen und pauschal die gesamte Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen. Das ist weder von der Ermächtigungsgrundlage gedeckt, noch entspricht es der Realität auf dem Wohnungsmarkt. Es bedarf keiner näheren Erläuterung, dass der Wohnungsmarkt und das Wohnungsangebot innerhalb einer Gemeinde sehr heterogen sind (insbesondere Lage, Baujahr, Ausstattung der Gebäude und Mietpreise) und folglich bei der Beurteilung einer etwaigen Wohnraummangellage differenzierterer Betrachtung bedürfen als in der Rechtsverordnung vorgenommen.

cc.) Die als Datengrundlage herangezogene Betriebskostenpauschale von 2,65 € pro Quadratmeter ist nicht nachvollziehbar und unzutreffend. Selbst nach Angabe des Deutschen Mieterbunds Baden-Württemberg aus dem Jahr 2014 betragen die Betriebskosten lediglich 2,09 € pro Quadratmeter (Quelle: http://www.mieterbund-bw.de). Die auf Grundlage dieser Daten abgeleitete Warmmietenbelastung in den in der Gebietskulisse ausgewiesenen Städten und Gemeinden ist daher fehlerhaft und zu hoch angesetzt. Tatsächlich liegen die Warmmietenbelastungsquoten deutlich niedriger.

B. Grundsätzliche Kritik an der Mietpreisbremse
 
Unsere grundsätzliche Kritik und die daraus resultierende Ablehnung der Mietpreisbremse haben wir unter anderem bereits in dem Gespräch mit Bundesjustizminister Heiko Maas und Finanz- und Wirtschaftsminister Dr. Nils Schmid am 2. Oktober 2014 in Stuttgart ausführlich dargelegt. Der Vollständigkeit halber möchten wir nachfolgend unsere Gründe für die Ablehnung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg nochmals erläutern:
 
aa.) Die Mietpreisbremse bekämpft nur die Symptome lokaler Wohnraummangellagen, nicht jedoch deren Ursachen. Sie ist daher ungeeignet, einen engen Wohnungsmarkt zu entspannen. Die Ursachen für lokal verengte Wohnungsmärkte liegen in zu geringer Neubautätigkeit und zu geringer Flächenausweisung in den zurückliegenden Jahren und dem verstärkten Trend zu Reurbanisierung. Der Neubau von Mietwohnungen lässt sich aber nur steigern, wenn sich durch die Vermietung auch eine Rendite erzielen lässt. Das ist mit der Mietpreisbremse nicht mehr der Fall. Die Mietpreisbremse ist daher kontraproduktiv.

bb.) Die Mietpreisbremse trifft insbesondere die von uns vertretenen privaten Kleinvermieter. Diese stellen rund 70% aller Wohnungen in Baden-Württemberg und leisten damit den mit Abstand größten Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Gerade private Kleinvermieter heben die Miete mit Rücksicht auf ein gutes Mietverhältnis in der Regel nur alle 10 Jahre, oft sogar im laufenden Mietverhältnis gar nicht an. Die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung trifft die privaten Vermieter deshalb besonders hart.

cc.) Berechnungsgrundlage für die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist vorrangig ein qualifizierter Mietspiegel. In den Gemeinden der Gebietskulisse, die keinen qualifizierten Mietspiegel haben, ist zu erwarten, dass nach Einführung der Mietpreisbremse der Druck aus der Bevölkerung auf die entsprechenden Gemeinden zunehmen wird, solche qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Die erstmalige Aufstellung eines solchen qualifizierten Mietspiegels kostet nach unseren Erfahrungen – je nach Gemeindegröße - einen hohen fünfstelligen bis sechsstelligen Betrag. Zudem sind solche Mietspiegel alle zwei Jahre fortzuschreiben und alle vier Jahre neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Alle diese Kosten trägt die Gemeinde.

dd.) Die Mietpreisbremse wird zu mehr Streit in eigentlich harmonisch verlaufenden Mietverhältnissen führen. Insbesondere dann, wenn kein Mietspiegel vorliegt, muss zur Ermittlung der zulässigen Miethöhe in der Regel ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, welches Kosten im vierstelligen Bereich verursacht. Dieses Gutachten kann dann wiederum vor Gericht angefochten werden. Die Vergiftung bisher friedlicher Mietverhältnisse durch Streit über die zulässige Miethöhe ist damit vorprogrammiert.

ee.) Die Mietpreisbremse nutzt nur finanzkräftigeren Haushalten. Geringverdiener treten hier gegen Besserverdiener an, die dem Vermieter dank besseren Einkommens höhere Sicherheit geben können, die Miete regelmäßig und dauerhaft zu erhalten. Damit schützt die Mietpreisbremse nicht Geringverdiener, sondern besserverdienende Wohnungssuchende, die sich so in Zukunft mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können. Dies wiederum führt zu einer Verdrängung von Geringverdienern vom regulären Wohnungsmarkt.

C. Negative Folgen für Städte und Gemeinden in der Gebietskulisse

Nach unserem Kenntnisstand hat eine beträchtliche Anzahl der im Entwurf der Gebietskulisse genannten Städte und Gemeinden im Rahmen ihrer Stellungnahmen an das Ministerium die Einführung einer Mietpreisbremse in ihrem Gemeindegebiet abgelehnt. Viele dieser Kommunen bestreiten mit ihrer fundierten Kenntnis der örtlichen Wohnraumversorgungssituation das Vorliegen einer Wohnraummangellage in ihrem Gemeindegebiet. Zudem wird die Mietpreisbremse als Hemmschuh für Investitionen in Wohnraum und infolgedessen durch die Kommunen selbst als Standortnachteil bewertet.

D. Fazit

Die Mietpreisbremse ist in der vorgesehenen Form nicht von der Rechtsgrundlage gedeckt. Bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarkts wird von einer falschen und unzureichenden Datenlage ausgegangen. Die durchschnittlichen Mieten und Betriebskosten werden zu hoch angesetzt, keine hinreichende Unterscheidung der Wohnraumversorgungssituation innerhalb der Gemeindegebiete vorgenommen und daraus fälschlicherweise ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den für die Gebietskulisse vorgesehenen Gemeinden abgeleitet.

Die Mietpreisbremse ist auch nicht geeignet, das Ziel „mehr bezahlbaren Wohnraum“ zu erreichen. Im Gegenteil ist sie ein Hemmschuh für dringende benötigte Investitionen in die Immobilie. Sie wird sowohl den Neubau von Wohnungen drosseln als auch Investitionen im Bestand verringern. Das wird zu einer Anspannung der Wohnraumversorgungssituation führen.

Schließlich kann sich die Mietpreisbremse in den betroffenen Kommunen als Standortnachteil auswirken.

Wir bitten Sie, unsere Argumente ebenso wie die ablehnenden Voten der angehörten Städte und Gemeinden zu berücksichtigen.
 
Für ein weitergehendes Gespräch stehen wir gerne zur Verfügung

Mit freundlichen Grüßen

Haus & Grund Baden