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BFH stärkt
Steuerpflichtige
BFH stärkt Steuerpflichtige

Die Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke ist oft Anlass zum Streit zwischen dem Steuerpflichtigen und dem Finanzamt.

Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 1 EStG). Entscheidende Bedeutung hat in diesem Zusammenhang regelmäßig die notwendige Aufteilung der Anschaffungskosten von dem Gebäude einerseits und dem dazugehörenden Grund und Boden andererseits.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude bei der Berechnung der Absetzung für Abnutzungen (AfA) auf das Gebäude zu Grunde zu legen ist (BFH, Urteil vom 16.9.2015 - IX R 12/14; veröffentlicht am 30.12.2015). Die vertragliche Kaufpreisaufteilung darf aber zum einen nicht nur zum Schein getroffen worden sein und somit einen Gestaltungsmissbrauch darstellen. Und die Finanzverwaltung bzw. das Finanzgericht sollten zum anderen nicht zu dem Ergebnis gelangen, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Im konkreten Fall erwarb der Kläger zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses. Laut Kaufvertrag entfielen dabei auf jede Wohnungseinheit knapp 150.000 Euro und auf den anteiligen Grund und Boden knapp 100.000 Euro. Dies entspricht einer Kaufpreisverteilung von 60 Prozent auf das Gebäude und 40 Prozent auf den Grund und Boden. Das Finanzamt ging demgegenüber zunächst von einem Gebäudewert von 35 Prozent aus. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ließ es eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen, der für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil in Höhe von 24 Prozent und 23 Prozent feststellte. Die Kläger machten mit der Klage geltend, dass die im Kaufvertrag ausdrücklich geregelte Aufteilung zu Grunde zu legen sei. Zudem hatten sie die Richtigkeit durch eine gutachterliche Stellungnahme belegt, woraus hervorgehe, dass angesichts der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Merkmale des Grundstücks ein Abschlag vom Bodenrichtwert per 1. Januar 2002 in Höhe von 15 Prozent gerechtfertigt und angemessen sei.

Die Richter des Bundesfinanzhofes führten hierzu aus, dass wenn eine entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen sind. Die Richter machten aber auch deutlich, dass Vereinbarungen nicht wirksam sind, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist. Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung gegebenenfalls nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden.

Kommt es wie im Streitfall zu einem Rechtsstreit, hat das Finanzgericht als Tatsacheninstanz eine Gesamtwürdigung vorzunehmen, die alle das Gebäude aber auch den Grund und Boden betreffenden wertbestimmenden Aspekte berücksichtigt und bewertet. Als Beispiele benennt der Bundesfinanzhof gebäudebezogene Vor- und Nachteile wie die Bauqualität, aber auch den durch die Lage und das soziale Umfeld geprägten Wohnwert, der auch Veränderungen unterliegen kann. Dazu gehören etwa die Nähe von Einkaufszentren, Ärzten, Kindergärten und Schulen. Ein Gutachter sollte diese Umstände in seiner Bewertung berücksichtigen und ein Kläger erforderlichenfalls unter Beweisantritt vortragen, damit das Finanzgericht im Rahmen seines ihm vom Bundesfinanzhof zugestandenen Bewertungsspielraums zu einer revisionsfesten Entscheidung gelangen kann.