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Vertragsänderungen bei
Zeitmietverträgen
Vertragsänderungen bei Zeitmietverträgen

Bei Änderungen von Zeitmietverträgen sollte stets ein besonderes Augenmerk auf die Schriftform gelegt werden, da diese sich ansonsten in unbefristete Mietverhältnisse umwandeln können.

In der Folge können sie von den Mietern frühzeitig gekündigt werden. Vorsicht gilt insbesondere bei Mieterhöhungen und bei Genehmigungen für (größere) Umbaumaßnahmen durch den Mieter, wie der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 25. November 2015 (Az. XII ZR 114/14) entschieden hat.

Der Fall: Zwei Zahnärzte mieteten zum Betrieb ihrer Praxis Räume im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses an. Da sie ihre Praxis um ein Labor vergrößern wollten, schlossen sie vier Jahre später mit dem Vermieter einen neuen schriftlichen Mietvertrag ab, der sich neben den Räumen im Erdgeschoss auch auf Räume im ersten Obergeschoss bezog. Sie bauten im Anschluss die Räume um und installierten unter anderem mit Genehmigung des Vermieters eine Verbindungstreppe zwischen den Räumen. Der neue Mietvertrag sollte am 30. April 2020 enden. Acht Monate nach Vertragsschluss vereinbarten die Zahnärzte und der Vermieter telefonisch eine geringfügige Mieterhöhung um 20 Euro, welche die Zahnärzte in ihrem Exemplar des Mietvertrages vermerkten. Später verstarb der Vermieter. Im Oktober 2013 kündigten die Zahnärzte dann den Mietvertrag gegenüber den Erben aus wichtigem Grund zum 31. Juli 2014, da die Räume nicht mehr dem Platzerfordernis für die Praxis und den neuen Hygienevorgaben für das Labor entsprachen. Sie vertraten die Auffassung, dass der Zeitmietvertrag sich durch die mündliche Vertragsänderung hinsichtlich der Mieterhöhung und der Umbaumaßnahmen gemäß § 550 BGB in einen unbefristeten Vertrag gewandelt hatte. Im Februar 2014 klagten sie auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zum 31. Juli 2014 endet.

Der BGH entschied nun, dass Vertragsänderungen grundsätzlich dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügen müssen, soweit es sich nicht um unwesentliche Änderungen handelt. Der Eintritt der Erben hingegen bedarf nicht der Schriftform, da er aufgrund des Gesetzes erfolgt. Eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miethöhe stelle aber immer eine wesentliche Änderung des Mietvertrages dar. Diese sei vorliegend aber nur telefonisch vereinbart worden. Der Vermerk auf dem Mietvertragsexemplar der Zahnärzte genüge nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB, soweit er ohne Kenntnis des Vermieters erfolgte. Außerdem entsprächen auch die mündlichen Abreden über die Umbauarbeiten nicht dem Schriftformerfordernis. Auch bei diesen könnte es sich aber grundsätzlich um nicht unwesentliche Vertragsänderungen handeln. Der Vertrag könne sich daher aufgrund eines Schriftformmangels in einen unbefristeten Vertrag gewandelt haben.

Den Zahnärzten sei es dann auch nicht nach Treu und Glauben benommen, sich auf diesen Schriftformmangel zu berufen. Dies wäre allenfalls dann der Fall, wenn die ordentliche Kündigung aufgrund der Berufung auf den Formmangel zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dies läge aber nicht vor. Auch die verbliebene Dauer des ursprünglich vereinbarten Zeitvertrages spielt hierbei keine Rolle.

Der BGH gab der außerordentlichen Kündigung aber dennoch nicht statt, da kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB vorlag. Das Verwendungsrisiko der Räume liegt nämlich bei den Mietern. Ein sich mit der Zeit erhöhender Platzbedarf kann eine außerordentliche Kündigung jedenfalls nicht rechtfertigen. Das gilt auch für die Einführung neuer Hygienerichtlinien, da hiervon allenfalls das Labor und nicht die komplette Zahnarztpraxis betroffen ist. Die Kündigung könne aber gegebenenfalls in eine ordentliche Kündigung umgewandelt werden. Der BGH musste die Klage aber letztlich an das Berufungsgericht zurückverweisen, da dieses die Umstände der Vertragsänderungen weiter aufklären muss.

Vermieter sollten nach diesem Urteil darauf achten, dass sie Änderungen bei Zeitmietverträgen immer in Schriftform vereinbaren. Dies gilt grundsätzlich für alle Mieterhöhungen unabhängig von deren Höhe. Aber auch bei der Erlaubnis von Umbaumaßnahmen sollte vorsichtshalber die Schriftform eingehalten werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Mietvertrag sich in ein fristloses Mietverhältnis umwandelt mit der Folge, dass er von den Mietern vor Ablauf der eigentlichen Vertragsdauer gekündigt werden kann.