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Nutzungsänderung und
Umbau von Wohngebäuden.
Was gilt es zu beachten?
Nutzungsänderung und Umbau von Wohngebäuden

Was gilt es zu beachten?

Manch einer möchte angesichts der prekären Wohnungssituation den Dachboden oder das Souterrain als Wohnraum nutzen. Vielleicht ist es baurechtlich sogar möglich, das bestehende Gebäude mit einem Anbau zu erweitern oder mit einem zusätzlichen Geschoss aufzustocken.

In jedem Fall ist die geltende Landesbauordnung und bei der Erweiterung eines Gebäudes auch der Bebauungsplan zu beachten. Zudem müssen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt werden. Hierüber herrscht jedoch oft große Unsicherheit und aus Angst vor zu hohen Kosten wird so manches Vorhaben nicht verwirklicht.

Dabei lässt sich unter Umständen ein Umbau einfach realisieren. Womöglich sind nur unerhebliche oder gar keine energetischen Anforderungen einzuhalten. Entscheidend ist dabei, ob für die Nutzungsänderung bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle erforderlich werden oder nicht.

Wenn zum Beispiel für die reine Umnutzung eines beheizten Kellers keine baulichen Veränderungen an den Außenbauteilen nötig sind, bestehen nach der EnEV auch keine Anforderungen. Das gleiche trifft zu, wenn der Keller bisher nur mit niedrigen Temperaturen von 12 bis 19 °C beheizt wurde und nun für den Wohnzweck auf ein Temperaturniveau von 19 °C oder mehr gebracht werden muss.

Aber auch wenn Außenbauteile geändert werden, etwa das ein oder andere Kellerfenster für die ausreichende Beleuchtung der umfunktionierten Räume vergrößert werden soll, sind möglicherweise keine zusätzlichen Anforderungen zu erfüllen. Maßgeblich hierfür ist der Flächenanteil, den beispielsweise die geänderten Fenster in Bezug auf die gesamte Fensterfläche des Gebäudes einnehmen. Ist dieser nicht größer als 10 Prozent, gilt die sogenannte „Bagatellgrenze“ und die Fenster dürfen ungeachtet der Einhaltung einer bestimmten energetischen Qualität ausgetauscht werden. Idealerweise sollten dennoch Zweifach-Isolierglas-Fenster eingebaut werden. Analog trifft dies auf alle Außenbauteile (Außenwand, Fenster, Außentür, Dach, Fußboden) zu.

Wird die Bagatellgrenze jedoch überschritten, müssen die Anforderungen nach § 9 Abs. 1 EnEV erfüllt werden.

Hierfür gibt es zwei alternative Möglichkeiten:

  1. Beim sogenannten „Bauteilverfahren“ müssen die geänderten Außenbauteile (Außenwand, Fenster, Außentür, Dach, Fußboden) bestimmte Höchstwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten einhalten. Diese Höchstwerte sind je nach Art des Außenbauteils in der Anlage 3 der EnEV festgelegt.
  2. Nach der sogenannten „140-Prozent-Regelung“ kann auf die Einhaltung bestimmter energetischer Bauteilqualitäten verzichtet werden, wenn nachgewiesen wird, dass das Wohngebäude insgesamt schon einen geringen Energiebedarf hat und über die Gebäudehülle wenig Wärme verloren geht. Die berechneten Kennwerte (Jahres-Primärenergiebedarf und spezifischer Transmissionswärmeverlust) dürfen dabei nicht mehr als 40 Prozent über den derzeitig zulässigen Höchstwerten für Neubauten liegen. Durch die Änderung der Außenbauteile darf aber die bestehende energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtert werden (§ 11 Abs. 1 EnEV).

In den Fällen der Erweiterung (Anbau, Aufstockung) eines Gebäudes um beheizte oder auch gekühlte Räume sowie der erstmaligen Beheizung oder Kühlung von vorhandenen (vorher nicht beheizten) Räumen müssen gemäß § 9 Abs. 4 EnEV bei allen betroffenen Außenbauteilen (Außenwand, Fenster, Außentür, Dach, Fußboden) bestimmte Höchstwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten eingehalten werden. Diese Höchstwerte richten sich ebenfalls nach Anlage 3 der EnEV.

Wenn die neu geschaffene Wohnfläche mehr als 50 m² beträgt und für deren Beheizung ein neuer Wärmeerzeuger (z. B. Heizkessel) eingebaut werden muss, gelten für die betroffenen Außenbauteile gemäß § 9 Abs. 5 EnEV sogar die höheren Neubauanforderungen nach § 3 EnEV.

Bekanntermaßen verschärft sich das Anforderungsniveau für Neubauten nach der aktuellen EnEV (2014) ab 1. Januar 2016. Dies trifft jedoch nicht für die Änderung, Erweiterung und den Ausbau bestehender Gebäude zu. Ein heute geplanter Umbau kann also auch erst nach dem 1. Januar 2016 erfolgen.