Vermietungsabsicht: Einfache Wiederholung von Vermietungsanzeigen unzureichend

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur dann als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn der Steuerpflichtige seinen Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt. Ein Werbungskostenabzug entfällt, wenn die Vermietungsabsicht nicht anhand objektiver Umstände feststellbar ist. In der bloßen langjährigen erfolglosen und stereotypen Wiederholung von Vermietungsanzeigen beim gleichzeitigen Beharren auf der bisherige Miethöhe und der Person des Mieters ist keine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühung zu sehen. Dies hat das Finanzgericht (FG) München entschieden (Urteil vom 14. Oktober 2009, Az. 1 K 845/09).

Im Streitfall hatte ein Vermieter in seiner Steuererklärung Aufwendungen für eine seit zehn Jahren unvermietete Wohnung geltend gemacht. Das Finanzamt erkannte die Kosten aufgrund fehlender Vermietungsabsichten nicht an. Das Einspruchsverfahren, in dem der Steuerpflichtige vortrug, er versuche ständig, die Wohnung zu vermieten, habe aber in den zehn Jahren trotz sechs bis 12 Anzeigen jährlich in Tageszeitungen keinen geeigneten Mieter finden können, blieb erfolglos. Daraufhin klagte der Vermieter vor dem FG, das dem Finanzamt Recht gab.

Die Münchner Richter entschieden, dass Kosten für eine leer stehende Wohnung nur bei einer endgültigen und im Laufe des Leerstandes auch nicht aufgegebenen Vermietungsabsicht als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar seien. Nötig hierfür seien ernsthafte und nach-haltige Vermietungsbemühungen des Vermieters. Den Nachweis der Ernsthaftigkeit habe der Vermieter zu erbringen. Bestehe Ungewissheit an der Vermietungsabsicht oder sei diese nicht aufgrund objektiver Umstände erkennbar, entfalle ein Werbungskostenabzug. Im zu entscheidenden Fall habe der Vermieter keine ernsthaften Vermietungsabsichten nachweisen können. Nach etwa zwei Jahren Wohnungsleerstand hätte es nahe gelegen, für die Vermietung der Wohnung nicht nur Vermietungsanzeigen in Zeitungen bzw. im Internet zu schalten, sondern zusätzlich einen Makler zu beauftragen. Außerdem hätte der Vermieter auch Zugeständnisse bei der geforderten Miete und bei den Anforderungen an mögliche Mieter machen müssen, so das FG abschließend.

Hinweise

Das Gericht hat wegen einer anderen Rechtsfrage (Abziehbarkeit privater Steuerberatungskosten) die Revision zugelassen (Az. beim Bundesfinanzhof VIII R 51/09)

RA STEFAN WALTER

Haus & Grund Deutschland