BGH-Urteil

Verwertungskündigungen

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat. Nach § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB liegt ein solches berechtigtes Interesse auch dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Weder die Möglichkeit, die Wohnung im Anschluss für eine höhere Miete zu vermieten, noch die Möglichkeit, die Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln und hinterher zu verkaufen, berechtigen jedoch zur Kündigung. Der BGH hat in seinem Urteil vom 27. September 2017 (Az. VIII ZR 243/16) aber klargestellt, dass für eine wirksame Verwertungskündigung nicht erst die wirtschaftliche Existenz des Vermieters durch die Fortführung des Mietverhältnisses bedroht sein muss. Jedoch muss dem Vermieter selbst und nicht einem Dritten ein erheblicher Nachteil drohen. Diesen muss der Vermieter auch schon im Kündigungsschreiben festhalten. Ein Nachschieben in einem späteren Prozess reicht nicht aus, um die Verwertungskündigung wirksam werden zu lassen.

Der Fall:

Ein Unternehmen war Eigentümer eines Wohnhauses und der danebenliegenden Gewerbeimmobilie. Die Gewerbeeinheit war an ein Modehaus vermietet, dessen Geschäftsführerin auch die Geschäftsführerin der Vermieterin war. Diese kündigte nun das Mietverhältnis über das Wohnhaus, weil sie dieses abreißen wollte, um dort weitere Flächen für das Modehaus zu errichten. Erst im Prozess machte sie geltend, dass die Existenz des Modehauses ohne diese zusätzlichen Flächen bedroht sei.

Der BGH lehnte die Kündigung ab, da die Vermieterin keinen eigenen Nachteil durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses dargelegt hatte. Ob die wirtschaftliche Existenz des Modehauses auch Auswirkungen auf die Vermieterin haben könnte, berücksichtigten die Richter nicht, da dessen Existenznot im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurde.

Vermieter, die eine Verwertungskündigung aussprechen, sollten also sehr genau darauf achten, dass schon im Kündigungsschreiben genau aufgeführt wird, worin der erhebliche Nachteil für sie selber liegt, wenn das Mietverhältnis fortgeführt wird. Anderenfalls hat eine Kündigung keine Aussicht auf Erfolg.