WEG-Recht - Abmahnbeschluss

Anfechtbarkeit des Abmahnbeschlusses bei Entziehung des Wohnungseigentums

Der Bundesgerichtshof hat sich mit seinem Urteil vom 5. April 2019 (V ZR 339/17) ausführlich mit der Thematik der Entziehung des Wohnungseigentums und damit zusammenhängenden Abmahnbeschlüssen befasst und hat die Rechte der Eigentümer diesbezüglich gestärkt.

Im konkret entschiedenen Fall überhäuften einzelne Eigentümer die Verwalterin mit verschiedensten, teils sinnlosen Aufgaben. Sie wiesen dabei wiederholt auf die Möglichkeit einer Abberufung aus wichtigem Grund wegen Pflichtverletzung hin, sollte die Verwalterin den Verlangen nicht nachkommen. Auf einer folgenden Eigentümerversammlung beschlossen die übrigen Wohnungseigentümer Abmahnungen der agierenden Eigentümer aufgrund wiederholter Versuche „die Verwaltung zu zermürben“ und des Missbrauchs ihrer Rechte. Dagegen erhoben die Abgemahnten Anfechtungsklage. Der Bundesgerichtshof wertet die Anfechtungsklage zwar als zulässig, hält die Abmahnbeschlüsse jedoch im Ergebnis für wirksam.

Zwar haben Wohnungseigentümer nach Auffassung der Richter das Recht, Abmahnungen per Beschluss auszusprechen. Werde von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, müsse es allerdings möglich sein, diesen Beschluss wie jeden anderen auch anzufechten. Dies sei auch nicht anders zu bewerten, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.

Allerdings hätte eine Anfechtung nur dann Erfolg, wenn die Beschlussfassung formelle Fehler enthielte. Es sei also nur zu überprüfen, ob das notwendige Verfahren eingehalten wurde, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss nach § 18 WEG überhaupt rechtfertigen könne und ob der Beschluss hinreichend bestimmt sei. Nur dann entspreche eine Abmahnung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Im entschiedenen Fall sei ein Abmahnbeschluss gerechtfertigt. Der Beschluss könne zwar nicht auf ein Verhalten gestützt werden, welches den Eigentümern zur Wahrnehmung ihrer Rechte zusteht. Wohnungseigentümer haben nämlich aufgrund des Miteigentums und des Anspruchs auf eine ordnungsgemäße Verwaltung das Recht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden. Wenn ein Eigentümer immer mitbedenken müsste, wie seine Anträge bei den übrigen Wohnungseigentümern „ankommen“, könnte er seine Rechte nicht mehr unbefangen und effizient wahrnehmen. Allerdings kann die Geltendmachung dieser Ansprüche – wie hier – rechtsmissbräuchlich sein. Da es sich um einen Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte handele, seien an die Rechtsmissbräuchlichkeit jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Rein querulatorisches Handeln eines Eigentümers genüge insbesondere nicht. Rechtsmissbräuchlichkeit könne nur vorliegen, wenn sie einzig einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel diene. Dies sei in dem konkreten Sachverhalt der Fall. Der zermürbende Eigentümer wollte einen verwalterlosen Zustand herbeiführen, was den übrigen Wohnungseigentümern in diesem Umfang nicht mehr zuzumuten sei.

Wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt oder seine Rechte missbraucht, kann die Gemeinschaft von ihm gemäß § 18 WEG die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen.

Julia Wagner
Referentin Recht Haus & Grund Deutschland