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Kauf einer Bestandsimmobilie

Kein Schadensersatz für Risse und Schimmel

Vorhandene Risse in den Wänden eines 45 Jahre alten Wohnhauses sind üblich und stellen keinen Mangel dar. Der Käufer eines Hauses kann daher keine Schadensersatzansprüche geltend machen. Das gilt auch, wenn die Risse beim Kauf nicht sichtbar waren, so ein jüngst veröffentlichtes Urteil des Landgerichts Coburg (Urteil vom 25. März 2019, 14 O 271/17). Das Gericht entschied darüber hinaus, dass Ansprüche wegen eines undichten Daches aufgrund eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses entfallen können.

Ein Ehepaar hatte im Jahr 2016 ein Wohnhaus aus den frühen 70er-Jahren erworben. Nach dem Einzug entfernte es zahlreiche Holzverkleidungen und Tapeten im Hausinnern. Dabei traten verschiedene Risse im Innenputz der Wände zutage. Außerdem entdeckte der Käufer hinter einer Tapete im Dachgeschoss einen Schimmelfleck. Wie sich herausstellte, war er auf ein unfachmännisch repariertes Loch zurückzuführen.

Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer die Kosten für die Beseitigung der Risse und die Dachreparatur sowie für einen privat beauftragten Gutachter. Er führte an, dass er bei der Besichtigung nicht mit verdeckten Schäden habe rechnen müssen. Das Gericht sah das anders. Es folgte der Argumentation des früheren Eigentümers, wonach angesichts des Alters des Hauses mit den monierten Rissen zu rechnen sei. Im Übrigen sei im Kaufvertrag ausdrücklich ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Dieser umfasse auch den Schaden am Dach, welcher dem Verkäufer selbst nicht bekannt gewesen war.

Dieser Argumentation schloss sich das Landgericht Coburg im Berufungsverfahren an. Die Richter stellten fest, dass die Parteien im Kaufvertrag keine besondere Beschaffenheit der Immobilie vereinbart hatten. Deshalb sei für die Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliege, auf die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Häuser mit ähnlichem Qualitätsstandard abzustellen. Nach diesem Kriterium stellten Risse in geputzten Wandflächen bei einem 45 Jahre alten Haus keinen Mangel dar. Das bestätigte auch ein Sachverständiger: Nach so vielen Jahren sei die Lebensdauer eines Innenputzes erreicht, wenn nicht gar überschritten.

Der Schaden durch das undichte Dach ist nach Auffassung des Gerichts rechtlich anders zu beurteilen. Hier handele es sich durchaus um einen Mangel. Zwar sei der Verkäufer für die unsachgemäße Reparatur verantwortlich. Die Ansprüche des Klägers scheiterten aber am vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Eine besondere Garantie hätte der Verkäufer im Kaufvertrag nicht übernommen. Der neue Eigentümer hätte nicht nachgewiesen, dass dem Verkäufer die Undichtigkeit des Daches bekannt gewesen war und bei Abschluss des Kaufvertrages von ihm arglistig verschwiegen wurde. Das Landgericht Coburg wies die Klage vollständig ab.