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Betriebskosten

Umlage nur nach ausdrücklicher Vereinbarung

Betriebskosten, die seit Abschluss des Mietvertrags anfallen, deren Umlage jedoch im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, kann ein Vermieter nicht nachträglich auf die Mieter umlegen. Das hat das Amtsgericht Gelsenkirchen entschieden (Urteil vom 18. Juni 2018, 201 C 219/18).

Im konkreten Fall stritten der Vermieter und der Mieter einer Wohnung über einzelne Positionen aus der Betriebskostenabrechnung. Bei Abschluss des Mietvertrags hatte der Vermieter bei den umlagefähigen Betriebskosten den entsprechenden Katalog aus der Betriebskostenverordnung aufgeführt (Anlage 3 zu § 27 II. BV). Dabei hatte er die Positionen Hausreinigung und Gartenpflege durchgestrichen. Ferner wurde vereinbart, dass der Vermieter neue Betriebskosten auf die Mieter umlegen könne.

In einer Betriebskostenabrechnung legte der Vermieter dann Aufwendungen für die Hauspflege und -reinigung sowie die Gartenpflege in Höhe von insgesamt 750 Euro auf die Mieter um. Die Mieter wollten dies nicht zahlen und zogen vor Gericht.

Das gab ihnen recht: Die Mieter müssen sich an den Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung nicht beteiligen, da diesbezüglich gerade keine wirksame Umlagevereinbarung besteht. Im Mietvertrag ist nicht die Umlage aller in der Betriebskostenverordnung enthaltenen Positionen, sondern lediglich die Umlage bestimmter Positionen vereinbart.

Auch auf die Klausel bezüglich neuer Betriebskosten kann sich der Vermieter nicht beziehen. Denn davon umfasst sind lediglich Gebühren, die neu eingeführt und nicht schon bei Vertragsschluss angefallen sind. Die Kosten für Hausreinigung und Gartenpflege hingegen waren bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses angefallen. Um diese später umlegen zu können, hätte die Umlagefähigkeit in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen. Nur in einem solchen Fall hatte der Vermieter die streitgegenständlichen Betriebskosten auch zu einem späteren Zeitpunkt unter Berufung auf die ursprünglich vereinbarte Umlagefähigkeit umlegen können.