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Ferienvermietung einzelner Wohneinheiten

WEG kann Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten

Mit Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Ferienvermietung einzelner Wohneinheiten – etwa über Airbnb – nicht per Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verboten werden kann. Für einen solchen Einschnitt ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.

Im konkreten Fall sieht die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft explizit vor, dass auch die kurzzeitige Vermietung der Wohnungen an Feriengäste gestattet ist. Gleichzeitig bestimmt eine – grundsätzlich zulässige – Öffnungsklausel, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Eigentümer, die kurzzeitige Vermietung zukünftig nicht mehr zu gestatten. Eine Eigentümerin, die ihre Wohnung selbst an Feriengäste vermietet, wollte dies nicht hinnehmen und hat Klage erhoben. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht stellten fest, dass der gefasste Beschluss nichtig sei.

Dies bestätigte nun auch der Bundesgerichtshof:

Nach der geltenden Teilungserklärung sei die kurzzeitige Vermietung zunächst ausdrücklich zulässig gewesen. Dies wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch ohne eine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung der Fall, da die Kurzzeitvermietung von der zulässigen Wohnnutzung gedeckt ist und nur per Vereinbarung verboten werden kann (BGH, 15. Januar 2010, V ZR 72/09). Zwar erlaube die Öffnungsklausel, die Teilungserklärung grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss zu ändern. Zum Schutz von Minderheiten dürfen aber sogenannte „mehrheitsfeste“ Rechte der Eigentümer nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Ein solches ist auch die Zweckbestimmung des Wohn- und Teileigentums, in die durch ein Vermietungsverbot eingegriffen werde. Ein generelles Vermietungsverbot bedürfe daher – trotz der Öffnungsklausel – der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, selbst derer, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Selbstnutzer seien.

Obwohl in dem konkreten Fall kein generelles, sondern nur ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen wurde, sind diese Grundsätze – nach den BGH-Richtern – übertragbar. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung verenge die weite Zweckbestimmung des Wohnungseigentums und schränke damit die Grundsätze des § 13 Absatz 1 WEG, mit dem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, es insbesondere zu bewohnen, zu vermieten und zu verpachten, dauerhaft und in erheblicher Weise ein. Ein Eigentümer müsse sich zudem darauf verlassen können, dass die Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden können.

Die Bundesrichter betonten, dass die Eigentumsrechte der Wohnungseigentümer hier nicht außer Acht bleiben. Ihnen stehen andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung, mit denen sie gegen Störungen durch eine Kurzzeitvermietung vorgehen können. Insbesondere kommt etwa bei Überbelegung oder Lärmbelästigungen durch die Feriengäste ein Unterlassungsanspruch nach § 15 Absatz 3 WEG in Betracht. Solche Störungen machten die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall jedoch nicht geltend. Die vorgebrachte Tatsache, dass die wechselnden Feriengäste den dauerhaften Bewohnern unbekannt seien, stellt nach Ansicht der Richter noch keine Störung dar.