Gewerblicher Grundstückshandel

Umfangreiche Baumaßnahmen können in die Steuerfalle führen

Für die Abgrenzung zwischen steuerfreier privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb gilt nach langjähriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Immobilienbereich die sogenannte Drei-Objekte-Grenze. Demnach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung oder Bebauung und Verkauf – in der Regel fünf Jahre – mehr als drei Objekte veräußert werden.

Aber auch umfassende Baumaßnahmen können zu einer Einordnung in den Bereich der Gewerblichkeit führen: Nimmt ein Eigentümer umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen an einer langjährig privat vermieteten Immobilie vor, kann das bei einer bevorstehenden Veräußerung dazu führen, dass die Immobilie dem gewerblichen Betriebsvermögen zuzuordnen ist. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 15. Januar 2020 (veröffentlicht am 16. Juli 2020, X R 18, 19/18) entschieden. Das Finanzamt besteuert dann unter Umständen den entstandenen Gewinn wegen gewerblichen Grundstückshandels.

Erweiterungsbau in Kommanditgesellschaft eingebracht

Der Fall: Eine Immobilie wurde seit den Achtziger-Jahren an eine Betreiber-GmbH vermietet, die dort ein Senioren- und Pflegeheim unterhielt. Der Eigentümer erzielte aus der Vermietung an die GmbH Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein 1999 beantragter Erweiterungsbau wurde 2004 fertiggestellt. In eine bereits vorher gegründete Kommanditgesellschaft (KG) brachte der Eigentümer 2005 die Immobilie gegen Übertragung von Gesellschaftsrechten und Übernahme der mit dem Grundstück zusammenhängenden Verbindlichkeiten ein. Vermieter war von nun an die Kommanditgesellschaft, Mieter weiterhin die GmbH.

Finanzamt sieht gewerblichen Hintergrund

Das Finanzamt war der Ansicht, der Eigentümer habe die Immobilie nicht aus seinem Privat-, sondern aus einem Betriebsvermögen eingebracht. Deshalb besteuerte es den hieraus entstandenen Gewinn. Der Eigentümer habe, so das Finanzamt, einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, zu dem auch das in die KG eingebrachte Grundstück gehört habe. Das Finanzgericht sah dies ebenfalls so.

BFH verweist auf langjährige private Vermietung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hob die Entscheidung zwar auf und verwies die Sache an die Vorinstanz zurück. Er bemängelte, dass noch nicht ausreichend festgestellt sei, ob das eingebrachte Grundstück in Anbetracht dessen langjähriger Nutzung im Rahmen privater Vermögensverwaltung überhaupt taugliches Objekt eines gewerblichen Grundstückshandels gewesen sein konnte. Aber: Für privat vermietete Immobilien kann der gewerbliche Grundstückshandel durchaus gegeben sein, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf die Veräußerung so umfassende Baumaßnahmen durchführt, dass dadurch das bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wird, sondern ein neues Wirtschaftsgut „Gebäude“ entsteht.

Entscheidung steht noch aus

Das Finanzgericht muss nun ermitteln, ob die Baumaßnahmen zu einem neuen selbständigen Gebäude (Erweiterungsbau) oder sogar zur Entstehung eines einheitlichen neuen Gebäudes geführt haben. Ist dies nicht der Fall, bleibt es bei einer Einbringung der Immobilie aus dem Privatvermögen.

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