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Pflichtwidriges Verhalten des Vermieters

Maklerkosten als Schadensersatz?

Vermieter sollten niemals durch pflichtwidriges Verhalten den Auszug des Mieters provozieren. Denn hier drohen hohe Schadensersatzforderungen. Es gibt aber auch Grenzen, wofür der Vermieter aufkommen muss. Mit zwei Entscheidungen (VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18) hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Schadensersatzansprüchen der Mieter Grenzen gesetzt: Wenn die Mieter nach dem Auszug keine neue Wohnung anmieten, sondern stattdessen Wohneigentum erwerben, dann können sie die hierbei anfallenden Maklerkosten nicht dem Vermieter in Rechnung stellen.

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

In dem einen Verfahren kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarf. Während des laufenden Räumungsprozesses erwarb der Mieter unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung. Nach Abschluss des Verfahrens realisierte der Vermieter den Eigenbedarf jedoch nicht. Daraufhin verklagte der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz, da er davon ausging, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.

Kündigung des Mieters

In dem zweiten Verfahren kündigte der Mieter das zuvor bereits durch diverse Streitigkeiten belastete Mietverhältnis fristlos, nachdem ein vom Vermieter beauftragter Handwerker den Balkon des Mieters ohne dessen Einverständnis betreten hatte. Der Mieter kaufte sich nun mithilfe eines Maklers ein Einfamilienhaus in der Nähe seiner Arbeitsstelle. Dieses war von der bisherigen Mietwohnung gut 250 Kilometer entfernt. Der Mieter forderte nun die Maklerkosten für den Hauserwerb, die Umzugskosten, die Kosten für eine Übergangsunterkunft sowie die Kosten für den Aus- und Wiedereinbau seiner Einbauküche von dem Vermieter als Schadensersatz.

Eigentum ist keine Miete

In beiden Fällen lehnten die BGH-Richter die Erstattung der Maklerkosten ab. Sie begründeten dies damit, dass der Vermieter allenfalls solche Schäden ersetzen müsse, die im Zusammenhang mit dem Interesse des Mieters an dem fortgesetzten Gebrauch der Mietwohnung stehen. Zwar sei der Erwerb von Wohneigentum als Ersatz für eine Mietwohnung durchaus angemessen. Allerdings wird durch diesen Erwerb nicht der Verlust des mietvertraglich eingeräumten Besitzrechtes ausgeglichen, sondern der Mieter nimmt eine andere Rechtsposition ein. Er wird vom Mieter zum Eigentümer. Und das ist etwas ganz anderes. Die Maklerkosten für den Erwerb von Wohneigentum dienen also nicht als Ausgleich für den Wohnungsverlust und müssen daher vom Vermieter nicht ersetzt werden.

Verfahrensausgang

Während der BGH somit im ersten Verfahren die Klage des Mieters abweisen konnte, musste er das zweite Verfahren zurückverweisen. Die Berufungsrichter sollten klären, ob die Kündigung des Mieters wirklich auf dem Fehlverhalten des Vermieters beruht. Denn dann könne der Mieter zumindest die Erstattung der neben den Maklerkosten geltend gemachten Schadenspositionen verlangen.