Haus & Grund Baden
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Gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Schadstoffbelastungen

Meist sind es gehäufte gesundheitliche Beeinträchtigungen, wie Atemnot, Kopfschmerzen oder depressive Stimmungen, welche die Bewohner eines Hauses oder einer Wohnung hinterfragen lassen, ob die Räume möglicherweise mit Schadstoffen oder Umweltgiften verseucht sind. Neben den praktisch-technischen Fragen der Diagnose und Beseitigung stellen sich dann in aller Regel auch juristische Fragen. Sie bergen reichlich Konfliktpotenzial.

Recht auf gesundheitlich unbedenkliche Mietwohnung

Welche Rechte haben Mieter gegen ihre Vermieter?

Der Mieter hat grundsätzlich ein Recht auf eine gesundheitlich unbedenkliche Mietwohnung. Demgemäß hat der Vermieter zu gewährleisten, dass die aktuellen Grenzwerte für Schadstoffe in den Wohnräumen eingehalten werden. Insoweit obliegt dem Vermieter eine Aufklärungspflicht, wenn neue Erkenntnisse über etwaige Schadstoffe in einer Mietwohnung vorliegen. Wenn sich die anerkannten Grenzwerte für Schadstoffe verschärfen, finden die neuen Grenzwerte jeweils erst ab dem Änderungszeitpunkt Anwendung. Ist ungeklärt, ob ein Objekt schon zu Beginn des Mietverhältnisses mit Schadstoffen belastet war, obliegt es grundsätzlich dem Vermieter darzulegen, dass die Wohnung bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand war.

Soweit die Grenzwerte für Schadstoffe innerhalb der Mieträume überschritten werden, liegt ein Mangel vor und der Mieter kann eine Mietminderung oder auch ein Schadensersatzbegehren geltend machen.

Darüber hinaus kann der Mieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt sein, wenn durch die Schadstoffbelastung die Benutzbarkeit der Wohnung als Ganzes infrage gestellt ist. Dies trifft bereits zu, wenn die Tauglichkeit einzelner Haupträume – etwa des Wohnzimmers, Schlafzimmers, Kinderzimmers oder der Küche – ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt ist.

Eine Gebrauchsbeeinträchtigung von Nebenräumen (Flure, Abstellräume, Keller) rechtfertigt eine diesbezügliche Kündigung in der Regel nicht. Die Gesundheitsgefährdung des Mieters muss entweder auf der Beschaffenheit der Wohnung oder der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände beruhen oder durch sonstige Umwelteinflüsse bedingt sein. Es genügt deshalb grundsätzlich nicht, wenn die Gesundheitsbeeinträchtigung aus einer in der Person des Mieters liegenden besonderen Disposition herrührt. Ferner muss die Gesundheitsgefährdung konkret und erheblich sein.

Zwar sind an diese Voraussetzung keine allzu strengen Anforderungen zu stellen, aber eine Entfernung asbesthaltiger Baumaterialien beispielsweise kann nicht verlangt werden, wenn konkrete Gesundheitsschäden nicht zu befürchten sind. Auch fehlt es am Merkmal der Erheblichkeit, wenn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit sofort behoben werden kann oder der Vermieter konkrete Vorschläge zur Behebung der Gefahr unterbreitet. Darüber hinaus scheidet ein Kündigungsrecht aus, wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand selbst zu vertreten hat.

Haftung der Kommune oder des Landes

Welche Rechte/Ansprüche haben Eigentümer gegen die Kommune oder das Land?

Soweit der Ankauf einer mit Schadstoffen belasteten Immobilie erfolgte, stellt sich die Frage einer Haftung der Kommune oder des Landes. Es gibt wenige Rechtsprechungsfälle, die eine Haftung der Kommune oder des Landes für Altlasten eines Grundstückseigentümers begründen. Eine haftungsbegründende Amtspflichtverletzung liegt zum Beispiel vor, wenn die Gemeinde einen Bebauungsplan aufgestellt hat und auf dieser Grundlage Baugenehmigungen erteilte, obgleich die Behörde von einer möglichen Schadstoffbelastung wusste oder wissen konnte und die Altlastenfrage nicht untersucht hat (BGH, Urteil vom 9. Juli 1992, III ZR 78/91; BGH, Urteil vom 26. Januar 1989, III ZR 194/87).

Tipp

Vor dem Kauf einer Immobilie empfiehlt es sich, eine Altlastenauskunft an die zuständige örtliche Behörde – in der Regel das Umweltamt oder eine Bodenschutz-/Altlastenbehörde – zu richten oder das Altlastenkataster einzusehen. Ein entsprechender Auskunftsanspruch des Erwerbsinteressenten besteht aufgrund der einschlägigen Landesgesetze bzw. auf Basis von § 3 Umweltinformationsgesetz (UiG).

Haftung für Altlasten

Welche Rechte und Ansprüche haben Käufer von Immobilien gegen die vorherigen Eigentümer?

Gemäß § 4 Absatz 3 Satz 1 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) haften der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie der aktuelle Grundstückseigentümer für die Kosten einer Sanierung, damit dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.

Diese Haftung kann unter besonderen Voraussetzungen auch den ehemaligen Eigentümer treffen. Dabei wird nach dem Grundsatz einer effektiven Gefahrenabwehr regelmäßig der derzeitige Eigentümer im Wege einer Ordnungsverfügung für die Sanierung der Immobilie in Anspruch genommen. Das heißt, dass der Eigentümer haftbar gemacht wird – unabhängig davon, ob er einen Schaden verursacht hat oder nicht. Zwangsläufig stellt sich dadurch die Frage nach einem Rückgriff.

Diesbezüglich gilt: Der Verkäufer einer Immobilie haftet für Altlasten als Sachmangel bereits, wenn ein Altlastenverdacht besteht. Das kann beispielsweise aufgrund der früheren Nutzung der Fall sein. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die das Vorhandensein von Altlasten mit hinreichender Sicherheit belegen. Für eine Haftung genügt, dass der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, arglistig verschweigt, obgleich er die frühere Nutzung des Grundstücks bzw. den Altlastenverdacht zumindest für möglich hält. Der Verkäufer haftet in diesem Fall auf Schadensersatz.