Ortsübliche Vergleichsmiete

Mietspiegel contra Sachverständigengutachten

Zwei aktuelle Urteile des Berliner Landgerichts bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sorgen für Verwirrung: Am 26. März 2019 (63 S 230/16) urteilte die 63. Kammer, der Mietspiegel 2015 sei im konkreten Einzelfall nicht als Schätzungsgrundlage geeignet. Genau die gegenteilige Auffassung vertrat am 11. April 2019 (67 S 21/19) die 67. Kammer: Eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 sei gegenüber einer solchen auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens vorzuziehen, so die dortigen Richter. Im konkreten Fall existiert ein gerichtliches Sachverständigengutachten aus einem vorinstanzlichen Verfahren. In beiden Fällen stritten Mieter und die Deutsche Wohnen über Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB, wonach der Vermieter unter den dort genannten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

Was tun bei großer Mietpreisspanne?

Wenn ein Sachverständiger in einem Mieterhöhungsprozess eine große Bandbreite der Miethöhe von Vergleichswohnungen festgestellt hat, kann das Gericht nicht ohne Weiteres den obersten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.04.2019 (VIII ZR 82/18) festgestellt.

Der BGH argumentierte, bei der ortsüblichen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Vergleichsmiete müsse es sich nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handeln. Wenn sich die Vergleichsmiete innerhalb einer kleinen Bandbreite bewege, könne eine Mieterhöhung anhand des oberen Wertes der Bandbreite gerechtfertigt sein. Im Falle einer großen Streubreite hingegen könne nicht ohne Weiteres der obere Wert der Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden. Es sei nicht sachgerecht, eine breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zugutekommen zu lassen.

Eva Neumann
Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland