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Verwaltungskosten als Teil der Miete

Die Verwaltungskosten des Vermieters sind keine Betriebskosten (§ 1 Absatz 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Der Vermieter darf sie also nicht über die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter abrechnen, sondern muss die Miete so kalkulieren, dass seine Kosten von ihr abgedeckt sind. Hierbei sollte der Vermieter es aber vermeiden, die Verwaltungskosten im Mietvertrag separat aufzunehmen. Denn der BGH hat mit Urteil vom 19. Dezember 2018 (VIII ZR 254/17) entschieden, dass eine gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale unwirksam ist, wenn aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass sie ein Teil der Nettomiete ist.

Im konkreten Fall war in einem Mietvertragsformular eine Nettokaltmiete vereinbart sowie zusätzlich eine Verwaltungskostenpauschale aufgeführt. Der Mieter forderte später die für diese Pauschale gezahlten Beträge vom Vermieter zurück.

Urteil

Die BGH-Richter gaben dem Mieter Recht. Die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale ist gemäß § 556 Absatz 4 BGB unwirksam, da Verwaltungskosten nach § 1 Absatz 2 Nr. 1 BetrKV nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Pauschale stellt auch keine zusätzliche Preishauptabrede über die Nettokaltmiete dar. Zwar dürfen Vermieter im Mietvertrag aufschlüsseln, wie sich nach ihrer internen Kalkulation die vereinbarte Miete zusammensetzt. Hierbei können auch die verschiedenen Kostenpunkte, aus denen sich die Gesamtnettokaltmiete addiert, separat im Vertrag aufgeführt werden. Aus dem Mietvertrag muss jedoch eindeutig hervorgehen, dass die Verwaltungspauschale Teil der Gesamtnettokaltmiete ist und nicht zusätzlich zu dieser verlangt wird. Wenn die Verwaltungspauschale nicht bei der Mietkaution berücksichtigt wird, ist dies jedoch bereits ein Indiz dafür, dass sie nicht zu der Gesamtnettokaltmiete gehört.

Tipp

Vermieter sollten alle mit der Vermietung in Verbindung stehenden Kosten, die keine Betriebskosten sind, bei der Ermittlung der Nettokaltmiete berücksichtigen. Diese interne Kalkulation sollte dem Mieter aber nicht offengelegt werden. Zum einen interessiert den Mieter in der Regel lediglich die Gesamthöhe der Nettokaltmiete und nicht wie sich diese zusammensetzt. Zum anderen birgt diese gut gemeinte Transparenz Risiken. Schon kleinere Formulierungsfehler im Mietvertrag können dazu führen, dass die Verwaltungskosten nicht als Teil der Nettokaltmiete betrachtet werden. Das führt dann dazu, dass sie nicht vom Mieter verlangt werden können und die Miete so niedriger ausfällt als gewollt.