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Wohnfläche

Wann liegt eine örtlich übliche Berechnungsmethode vor?

Zwischen Vermietern und Mietern besteht oftmals Uneinigkeit über die Wohnfläche. Dies beruht zumeist darauf, dass unterschiedliche Berechnungsmethoden herangezogen werden. In seinem Urteil vom 17. April 2019 (VIII ZR 33/18) hat der BGH bestätigt, dass hierbei grundsätzlich die Regelungen zur Ermittlung der Wohnfläche für preisgebundenen Wohnraum herangezogen werden müssen. Dies ist seit dem 1. Januar 2004 die Wohnflächenverordnung. Andere Berechnungsmethoden können nur dann veranschlagt werden, wenn sie zwischen den Vertragsparteien explizit vereinbart worden sind, eine andere Berechnung örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Neu entschieden haben die Richter nun, wann eine örtliche Üblichkeit einer Berechnungsmethode vorliegt. Grundvoraussetzung ist hierbei, dass ein anderes anerkanntes Regelwerk (wie die Zweite Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt angewendet wird. Eine fehlerhafte Anwendung eines Regelwerkes oder die Vermengung verschiedener Regelwerke ist nicht zulässig. Zudem muss die Anwendung dieses Regelwerkes auf der einheitlichen Auffassung sämtlicher Beteiligten beruhen. Das heißt: Sie muss die Zustimmung sowohl der Vermieter als auch der Mieter gefunden haben.

Im konkreten Fall hatten sich die unteren Gerichtsinstanzen zur Ermittlung der örtlichen Anwendung einer abweichenden Berechnungsmethode auf Gutachten gestützt, nach denen der überwiegende Teil der örtlichen Marktteilnehmer die Wohnflächenberechnungsverordnung in einer leicht modifizierten Variante nutzt. Der BGH entschied nun, dass eine modifizierte Wohnflächenverordnung schon keine zulässige ortsübliche Berechnungsmethode sein könne. Wie viele Marktteilnehmer diese anwenden, spiele daher keine Rolle. Mangels einer zulässigen ortsüblichen Methode dürfe nur die Wohnflächenverordnung herangezogen werden. Daher liege im konkreten Fall eine Wohnflächenabweichung in Höhe von über zehn Prozent vor, die einen Mangel darstelle.

Weiter entschieden die BGH-Richter, dass diese Abweichung bei der Feststellung, ob die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingehalten wurde, keine Rolle spiele. Denn die maßgebliche Ausgangsmiete für die Berechnung sei die vertraglich oder zu einem späteren Zeitpunkt vereinbarte Miete und nicht die aufgrund einer Wohnflächenabweichung oder aus anderen Gründen geminderte Miete.

Für Vermieter wird die Angabe der „korrekten“ Wohnfläche aufgrund des Urteils noch ein Stückchen komplizierter. Nur wer weiß, dass die genutzten Werte mittels der Wohnflächenverordnung berechnet wurden, ist rechtlich auf der sicheren Seite. Wer weiß, dass die vorhandenen Werte auf andere Art ermittelt worden sind, sollte diese Berechnungsmethode mit den Mietern (spätestens beim Abschluss eines Neuvertrages) vereinbaren. Denn zukünftig wird man vermutlich nur noch in selten Fällen von einer zulässigen abweichenden Berechnungsmethode als ortsüblich ausgehen können.

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB gilt die Kappungsgrenze. Hiernach darf sich die Miete – abgesehen von Modernisierungsmieterhöhungen und Betriebskostenanpassungen – innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In einigen von den jeweiligen Landesregierungen zu bestimmenden Gebieten sind dies sogar lediglich 15 Prozent. Gerold Happ Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland